Beim klassischen Hypothekendarlehen, dem Annuitätendarlehen, das auch als Amortisations- oder Tilgungsdarlehen bezeichnet wird, zahlt der Darlehensnehmer in einer Kombination aus Zins und Tilgung die Schuld an die Bank zurück. Dabei ist die Höhe des Zinses abhängig von den tagesaktuellen Refinanzierungsmöglichkeiten der Bank und der Zinsfestschreibungszeit.

Während der vereinbarten Laufzeit bleibt die monatliche Belastung für den Kreditnehmer gleich, was für eine bestimmte Planungssicherheit sorgt. In der Regel werden Annuitätendarlehen für einen Zeitrum von fünf oder zehn Jahren abgeschlossen, wobei meist ein Eingangstilgungssatz von einem Prozent vereinbart wird. Darlehensnehmer, die über entsprechend hohe finanzielle Mittel verfügen, sollten überlegen, eine höhere Tilgung zu vereinbaren, um schneller schuldenfrei zu werden. So könnten beispielsweise zwei oder drei Prozent die Gesamtlaufzeit erheblich verkürzen und auch dazu beitragen, die Zinskosten einer Immobilienfinanzierung niedriger zu halten.

Bislang galt ein Eingangstilgungssatz von einem Prozent als völlig ausreichend. Bedenken sollte man jedoch, dass sich die Hypotheken auf diese Weise in 20 Jahren nur um knapp ein Drittel reduzieren. Dank der noch niedrigen Effektivzinsen wollen immer mehr Darlehensnehmer eine höhere Tilgung vereinbaren, ohne parallel dazu das eigene Budget zu strapazieren.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn nach einer kurzen Zinsbindungsfrist von beispielsweise fünf Jahren und einer erhöhten Tilgung eine Anschlussfinanzierung nötig wird, die einem mittlerweile gestiegenem Zinsniveau unterworfen ist. Dann kann es für den Darlehensnehmer zu finanziellen Engpässen kommen.

Wer sich einen gewissen Spielraum in Bezug auf Flexibilität einräumen möchte, hat zudem auch die Möglichkeit, einen Darlehensvertrag mit einer Sondertilgungsoption abzuschließen. Einige Banken bieten die geeignete Alternative für den vorsichtigen Bauherrn an: das so genannte Kombidarlehen. Ein Teil der Darlehenssumme wird über einen normalen Annuitätenkredit mit Festzinsbindung bereitgestellt, während ein anderer Teil über ein variables Darlehen läuft. Bei variablen Darlehen wird der Zinssatz alle drei Monate neu festgeschrieben und jeweils zum Zinsanpassungstermin kann der Darlehensteil ganz oder teilweise getilgt werden. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn neben dem festen monatlichen Einkommen des Darlehensnehmers frei werdende Sparverträge fällig werden oder eine Erbschaft ins Haus steht.